天河跟海珠即将开战！
过去两三年，大多数时候是天河、海珠轮流坐庄，你方唱罢我登场。
(资料图)
但从本周开始，接下来一个月，两区至少有9大千万级改善新盘要入市，各个是压箱底好货，实力很能打。
恰巧，广州置换井喷，两台楼市“发动机”正面刚的机会下，天河、海珠谁会更受欢迎？
9道“硬菜”上桌
千万级项目扎堆入市
从这两天楼市君获取到的各种消息来看，天河海珠正面PK的味道越来越浓了。
先说海珠这边，最近至少有四个热点项目在刷进度。
周四晚，广州塔附近的 保利四季和颂 集中选房，推出140平楼王和部分108、120平户型。
价格以8-9万/平为主，部分全款买下的客户，折后最低价去到“7字头”。
同样在本周，中国铁建位于洛溪大桥地块的新盘已正式定名为 中国铁建·西派粤府 。
该项目也在今天正式开放展厅，主打户型为120-140平四房，吹风价8-10万+/平。
西派粤府效果图
琶洲板块，越秀新港东项目定名为 琶洲·樾 ，预计4月底亮相，主打227-261平大户型。
此外，海珠后航道地块也计划4月亮相。据说会打造成“海珠和樾府”，主力户型面积约为106-180平。
海珠亮出了好货，天河这边也在加快节奏。
近十年没出过新盘的五山板块终于上新。 世纪金源·天河源筑 周六 正式开放售楼部和板房。
该项目首次推出的主力户型是91-142平三四房，价格8-10万+/平。
去年大火的 越秀·天河·和樾府 ，这周也正式开放实体售楼部与样板间，同步加推125平四房。
记得越天和首次开盘价格是7.5-8.3万/平，现在不到半年价格已经涨至8.4-8.6万/平，首批业主要笑开花了。
天河和樾府实景图
此外，楼市君提前收到消息， 保利中铁物流园项目 也将在4月底面世，预计主力户型面积约110-260平。
同时， 中建·天河精诚壹号 也预计会于本月开放展厅，主推78-140平三至四房。
还有过江龙打造的 湖北联投·文津府 ，按计划也会在五一有动作，主推108-180平户型。
供给端集中放量，需求端也同样井喷。
截止到4月14日，中心四区 二手挂牌量超4.8万套，其中 二三房占了3.5万套 。
这从侧面预示着 ，中心四区置换需求将集中释放，广州的置换大年要来了。
高端赛道“互掐”
改善客盯住首波红利
一大波新盘要入市，对改善客而言，其实是个不错的入市时机。
毕竟，天河海珠这批种子选手，都有一个明显的特征： 价格、户型相差不大，总价接近 。
来看楼市君为大家整理的名单：
天河&海珠近期重点新盘一览 来源：整理自公开资料 备注：户型价格仅供参考 | |||
区域 | 项目 | 户型（平） | 参考价（万/平） |
海珠 | 琶洲·樾 | 227-261 | 10+ |
中国铁建·西派粤府 | 120-140 | 8-10+ | |
保利四季和颂 | 108-140 | 8-9 | |
越秀后航道地块 | 106-180 | 待定 | |
天河 | 世纪金源·天河源筑 | 91-142 | 8.5-10 |
越秀·天河·和樾府 | 125-141 | 8.4-8.6 | |
保利中铁物流园项目 | 110-260 | 待定 | |
湖北联投·文津府 | 108-180 | 待定 | |
中建·天河精诚壹品 | 78-140 | 7+ |
可以看到，除了琶洲樾只做200平大户型，天河、海珠大多数改善盘推出户型都是以100-140平为主。
如果按8-10万/平的价格估算，总价800-1500万这个区间，将是接下来天河海珠竞争最激烈的赛道。
这么多项目，肯定都会想办法争抢同一批客户。开发商竞争越激烈，意味着价格上面大概率会有惊喜。
就比如前面提到的保利四季和颂，小户型最低总价800多万能拿下，也很有诚意了。
保利四季和颂沙盘实拍
所以，楼市君的建议是，改善客可以重点关注各个项目的首开价格，基本上都会比现在吹风价低不少。
说到这里，楼市君也提前给大家剧透一则小道消息。
天河某新盘 （猜猜是哪个） 接下来会走量冲业绩，小户型大概率不到1000万能上车，比周边新盘低一大截。
总之，以往1000万左右的预算买天河或海珠，市面上可能只有两三个盘能选。
但今年开始不一样了，能列入“选盘”清单的项目有十来个，选择相当多。
天河大盘自带学校
海珠主打稀缺+景观
问题来了，既然天河、海珠这批项目价格户型接近，改善客要如何选择呢？
在楼市君看来， 天河新盘的教育资源明显占优 ，关注学位的改善买家可以提前关注。
特别是三个大盘，自带幼儿园和九年一贯制学校，以下是配建学校的相关信息，供各位参考。
天河热点新盘体量&教育资源对比 | ||
项目名 | 体量 | 核心教育配套 |
越秀·天河·和樾府 | 24万平 | 45班九年一贯制学校 |
世纪金源·天河源筑 | 44万平 | 36班九年一贯制学校 |
保利中铁物流园项目 | 21万平 | 54班九年一贯制学校 |
和天河大盘相比，海珠几个明星“选手”，则是体量小，更稀缺。
算下来， 四个项目加起来总套数预计可能也就1000套出头 ，还抵不上天河一个大盘的量 。
除了货量更稀缺，这些项目要么在核心板块广州塔-琶洲商圈，要么拥有江景，也能吸引不少置换客。
海珠热点新盘货量对比 | |
项目名 | 货量（套） |
琶洲·樾 | 135 |
中国铁建·西派粤府 | 不到300 |
保利四季和颂 | 186 |
越秀后航道地块 | 待定 |
从一季度的数据来看，天河、海珠二手持续量价齐升，已成交二手总量接近6900套。
这多二手房成功卖出，必然又会产生大量的置换需求，继续带动一手改善市场。
好了，对于天河海珠接下来的这场对决，你更看好谁呢？
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